2018年03月06日

『【中古】に価値がある〜新築信仰への挑戦〜』ニッポン転換の時第七弾〜今日の「ガイアの夜明け」感想〜

※この記事はガイアの夜明けを見ながら自分のメモ書き的な感じで書いている記事です。

今日のガイアを3行で

  • 新築信仰への挑戦と題し中古物件事情について
  • カチタスは難物件をリフォームして低価格販売してました
  • リビセンは古い住宅の古材を再利用する取り組みをしてました


茨城県つくばみらい市の一軒家

幹線道路沿いにある古い一軒家。ぼろい家です。
この家で育った男性には思い出の場所です。
ツタが家の中にまで入り込んでます。
8年前に父親が亡くなり空き家になり荒れ放題。

持ち主の男性
「両親が他界して兄弟3人いるが、それぞれ住む家が
 決まっているので思い出のある家でも手入れが出来ない
 ので維持できない。」

長男として相続しましたが、日々の暮らしに追われて
手入れが出来ずにいました。
その為痛みは深刻に

隣に住む男性は…
「あまりに放置してるからどこかに相談に行こうと思ってた」
「屋根が飛んで来た」

こうした全国の空き家800万戸以上。
ゴミ屋敷もあります。

15年後には3戸に1戸は誰も住まない中古空き家に。

しかし今も全国に建つ真新しい住宅。
新築信仰の問題点がありました。

そこに立ち向かう中古人気物件に変えるプロ集団がいました


カチタス:中古再生のプロ

独自のノウハウを持って挑戦する企業がありました。

千葉県柏市

先に紹介した親が残した実家の処分に悩む男性。
何とか売却できないかを考えていた。

「「解体しないと難しい」と周りから聞いていた
 解体費を考えるとなかなか売りづらい物件かなと。」

解体費200万円以上です。
空き家は駅から徒歩54分。
売るのが難しい物件でした。

ネットで1200社に買い取りを依頼しました。

「1社だけちゃんと返事来たのは。」
カチタスという会社でした。

茨城県つくばみらい市の築38年の物件

そのカチタスつくば店の稲村さんが物件の買い取り査定を
します。

普通20年で建物の価値はゼロになるが、入念にチェック。

天上には雨染みも。
屋根裏を覗くと…鳥の巣がありました。
ひさしの痛んだところから入り込んだようです。

床下のチェック…シロアリの被害調査。
査定には専門業者が同行して速やかに買い取りの判断を下し
ます。

「シロアリの被害は目視できるところではありませんでした」

そんな感じで1時間かけて物件チェック。

「想定している範囲の補修で行けるので買い取りさせて
 頂く方向で」

売主の男性もホッとします。

「ダメだと言われたら解体業者読んで更地にして売りに
 出さないとだった。基本不可能だろうと思っていた。」

家が売れて200万円以上の解体費も不要になりました。
1200社が無視した物件を何故買い取ったのか。

草が生い茂った庭が決め手でした。
広い庭に駐車場を何台分も作ろうという考えでした。

何故駐車場に拘るのか

やってきたのは車で10分の最寄り駅、
その目の前には大きな駐車場があります。
すぐ隣も駐車場。

「この辺りの人は駅まで車で行って車を止めて電車で出かける
 駅まで遠いのはデメリットではない。駐車場が大事」

最寄りのスーパーも家から車で5分。
衣料品店しまむらも。
ドラッグストアのウエルシアも。
車で10分圏内に生活に欠かせない施設が揃ってます。
駐車場が物件の新しい価値になると踏みました。

カチタスつくば店で、物件の報告をすると

「よく買ったな」

同僚もビックリ。売りにくい中古物件です。

ターゲットは世帯年収300万円の子供がいる若い家族。

「駐車場1台では足りない。子供が成人したら車に乗る」

2台から3台の駐車場が求められるそうです。

カチタスとは

カチタスは全国に110店舗展開。
低価格を売りに年間4000件の中古住宅を売ります。

扱うのは条件の悪い物件ばかり。
最寄り駅から徒歩130分とかもあります。

そんな難物件を再生するプロ集団です。

どんな魅力があるのか?

去年カチタスから中古物件を買った家族。

「新築で買うとローンの金額が増えるが以前の家賃と同じ
 金額で買えた。
 マイホームを買って結局ローンが負担になり、
 旅行に行けないなどなんのために買ったんだろう。
 前の生活の方が良かったとなる」

確かにそうですねぇ。

家よりも趣味や旅行に金を使いたい人たちに人気です。
1000万円台前半という価格が重要でした。

そんなカチタスで営業トップの稲村さん。
6年前カチタスに転職しました。

新築の戸建てを売っていましたが。

「住宅ローンの支払いがきつくなり手放さざるを得ない人
 も見てきたので、住宅ローンを払うための生活というの
 がどうなのか」

そんな疑問をもったそうです。
家を買っても趣味や旅行を楽しんで貰いたい。
新築だけ出ない選択肢を提案したいと考えていました。

物件販売プラン

稲村さんが物件の販売プランを上司に相談。
この価格でやりたいと1198万円を提案

妥当な価格帯のようです。
隣の新築の住宅が2000万円弱の価格で出してるのでそれと
比較すると価格で勝負出来ます。

新築建て売りの価格差は競争力がある価格

ローンは頭金無しだと36,503円
新築と比べると半値近くです。

というか、それなら私も欲しいくらいだなぁ…。

どうリフォームするか

「外壁はガルバリウム鋼板で貼りたい」

見た目が新築に見える金属の板で覆いたいと提案。

「ガルバやるとおそらく売値は100万上がる」
「客の届きにくい価格帯になる」

カチタスのリフォーム予算300万円です。
稲村プランだと売値が1300万円を超えてしまいます。

上司の駄目出し…リフォームは上手く行くのか。

リフォーム開始

庭を綺麗にしていらない物を撤去して床引っぺがして。
玄関周りに手を入れます。

「狭い感じがあるの出来ればなくして広い廊下にしたい」

玄関入ってすぐの出っ張りを取り払おうとしましたが。

「2階が載っている柱を切っちゃうと大変」

出て来た柱を見ると2階を支える大切な柱でした。
抜くと家が壊れる可能性が…

何とか残す事も考えましたが、大工さんは
「それはないね。廊下だからね」

色々考えてくれて。
二階を支える別の柱を、のみで削り新たに木材を渡す。
これで二階の重さを両脇の柱へ逃がす形にしました。
流石プロ。何とか柱を抜きました。

2階では元々あった壁の上から新たに板を張ります。

壁や天井を剥がすと40万円コスト増ですが、
ゴミになる木材が0になります。
費用面でかなりポイントが高いです。

外壁は状態が良かったのでそのまま生かすことに。
壁を保護するペンキを塗ります。

他の家が使ってないような色を使い、イメージと違う
仕上がりだと感じて貰える色にします。

そんなアイデアを詰め新築に見劣りしない住宅に。

完成した物件内覧会です。

リフォーム前は荒れ果てた空き家が…
なんということでしょう
リフォーム後は個性的な戸建てに!

何となくビフォーアフターを思い出しました。

出っ張りで窮屈だった廊下はスッキリとした空間に。
リビングダイニングの境目は取り払われ若い世代人気の
レイアウトに!
一番の売り駐車場は家の裏手に2台。
玄関前に2台

そして販売価格は1198万円。

最初の客がやってきました。
近所に住む夫婦が見に来ました。

「前通ってたけどこんなになるとは」
「駐車場に何台止められるの?」

興味深そうに見ていきました。
次に来たのは子連れの若い家族。
去年新築を建てたばかりだけど見に来たそうです。

ローンは付き3万円台からと聞くと

「10万違う。ちょっとショック」
「リフォームすれば新築と同じ」

新築を考えている知り合いに紹介して貰える事に。
既に6組から問い合わせがあるそうで。
駅から徒歩54分の中古物件が人気物件になりました。

「新築に負けてる感覚は無い。
 生活を豊かにするためにこういう住宅を選択肢として
 考えて貰いたい」

カチタス…覚えておかないと。


リビルディングセンターJAPAN

長野県諏訪市
築170年木造三階建ての住宅。
駅前の再開発で解体の日が迫っていました。

そこに現れた男性、東野さん33歳

解体するのはまだ先のはずだが床の間の板を切り始めます
取り外したのは一枚板のケヤキ。
推定樹齢200〜300年

そして1万本の1本の柱…
黒柿と呼ばれる木材。
樹齢数百年の黒い模様が出た柿の木です。

そうやって取り出された木材。
次々とトラックに運び込まれます。

解体前に何をしているのか

そんなたくさんの木材が集まる建物が東野さんの職場。
リビルディングセンターJAPANです。

解体した木材を集めて、値段を付けて販売します。

18000円の板は黒松の一枚板。
推定樹齢250年以上。

そんな木材誰が買っていくのか? 何に使うのか?

東京武蔵野市の変わったお洒落なお店。
アンティークな雰囲気が魅力。
味のあるテーブルやらなんやらがありました。

この店の内装をしたのが、リビルディングセンターJAPAN
東野さんの会社でした。

「店の内装をした
 内装デザインと家具の製作古材の提供をしている」

古在を使って家具を作るそうです。
古い椅子をリメイクして生まれ変わらせたり。
戦前の技法で製材された木材を使ってみたり。
ガラスも古いガラス。
昭和の時代に作られた型板ガラスを使ってたり。
今はガラスメーカーが作ってないので当時の物しか無い
そうです。

「人口が減り解体される民家が増えていく時代になる。
 産廃として木材がいっぱい出る。
 ゴミだと捨てる物になっているが、人によっては価値の
 あるものになっている。
 古材が循環する社会を作りたい」

そういう目的で、解体物件から貴重な木材を回収し販売
しているそうです。

長野県諏訪市のリビセン

首都圏から客がやってくることもあります。

今回のお客は地元の客。
寝室の床と台所の床をリフォームしたいそうです。
飛騨市の古川町公民館からレスキューしてきた床板を
購入したりしてました。

古材を回収するとき販売価格の5%を家主に払います。
広く古材を集められるそうです。
それをリビセンで売れば捨てられる古材が再利用されます

黒松の床板8000円が1平方メートル。
価値ある商品に生まれ変わりました。

買った男性は築53年木造2階建てを上手くリフォームして
ました。
かかった費用的には31万4000円。
新品を使った半額となりました。

古在を使ったことで中古住宅に味と風情という価値が
生まれました。

ここに東野さんの戦略もありました。

「古在は使ってくれる人がいないとストックが増えて
 使われなかったら捨てられる。
 レスキューした意味が無い」

今まで古材利用は商業施設にとどまっていました。

「このままではゴミになる」

ということで、中古住宅でも古材を利用してもらい、
循環量を増やしたいと考えていました

捨てられる古材に企業も注目しています。

東京R不動産では古在を使った中古物件を希望する人が
増えているそうです。
前ガイアで紹介されていた企業ですね。


今日のガイア『空き家再生に秘策あり!』:http://r-ryuga.sblo.jp/article/64991886.html


世田谷区の賃貸物件。木造平屋築85年
古材でリフォームしたら。
「なかなかない」
「こういうのがほしかった」
と、新築よりも高く賃貸出来てるそうです。
古い物に価値を見いだしている方が増えてきている模様。

リフォーム前の家賃15万が、リフォーム後は20万円。
古在を使うことで中古物件の価値が上がる場合もあります。


長野県諏訪市去年建てられたアパート
そこに東野さんの自宅があります

昔の住まいは…
「布団の中に寝袋入れてダウンを着て寝るみたいな生活
 をしていた」

1月まで築40年の中古物件に住んでました。
しかし室内なのに冬の平均気温氷点下。
古い民家では寒すぎて新築物件に引っ越しました。

この課題をクリアしないと回収してきた古材でリフォーム
しても中古の家には住んで貰えません。

1月下旬動き出した東野さん

古材リフォーム住宅を広めようとしてましたが、寒くて
住めないという問題が北国にはあります。

そこで、地元の建設会社
スワテック建設を訪ねます
断熱技術の専門家に話を聞きます。


「古くて格好良くて快適な家は作れないか」

新築の断熱技術を生かせないかと相談します。

まずは「新築をやった方が楽」と返されます。

でも
「今これだけ空き家が増えている。東京から移住の人を
 呼ぶときに空き家になっている所に人が住めば街の活
 性化は十分出来る。新しいことをやってみるのは価値
 がある」

と、地元の将来のためならと協力を約束してくれました。

2月15日

東野さんが購入した中古物件築50年
ここを舞台に寒さ改善の実験を始めます。

天上を剥がしてみると無断熱。
屋根裏に冷気を防ぐ断熱材が一切無しでした。
高断熱にするなら床下も。

どこで断熱するかがポイントです。

床と天上から対策をする事にしたようです。

古在を使った家で快適に。
中古に価値を見いだす東野さんの挑戦が始ままりました

「リノベーションして価値を高めて流通させていくのは
 良いビジネス。物凄い量の古材もレスキューできるから
 空き家とか中古住宅のリノベは価値がある」


まとめ

結婚して家庭を持ち新しい家を建てる
新築の家は幸せの象徴でした
しかし今、どんな家が自分に取り価値があるのか考え方
は様々。
どんどん建てられる新築ではなく
古くても上質な木材を使った家を選ぶという選択もある
日本の住宅事情を変えるきっかけに

カチタスの中古物件はかなり気になりました

posted by Fuchs at 23:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | ガイアの夜明け 感想
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