2018年05月29日

『マネーの魔力2』〜今日の「ガイアの夜明け」感想〜

※この記事はガイアの夜明けを見ながら自分のメモ書き的な感じで書いている記事です。

今日のガイアを3行で

  • 不動産投資の闇について
  • かぼちゃの馬車の実態…
  • レオパレス問題の実態がすごかったです


女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題

サラリーマン大家の悲劇です。

「1億円ローン」

最初の寸劇が生々しかったです。

「頭金100万円ぐらいしか…銀行貸してくれる?」
「通帳のコピーでうまくやります。
 このシステム弊社特別のシステム
 他の投資家もこうしてきた。
 弊社は30年完全家賃保証
 確定利回り8%!!」

甘い言葉の営業。

「契約から半年後」

オーナーに支払う家賃を減額すると通知。
⇒30年完全保証…

そして巨額のローンを支払わせたまま、倒産しました。

700人が自己破産の危機となっています。
30年の家賃完全保証の裏で何が起きていたのか。

サラリーマン50歳超えると定年後の生活を考える
木村氏(50代)

「どうやって老後を安定させるかを考えてしまう
 今の生活レベルを落とさず老後を迎えられるように」

その為銀行から1億円を借りて、かぼちゃの馬車に投資した。

戸建てっぽいシェアハウス
中を見せて貰うと広さ4畳の個室が9つ。
家具や家電も備え付け。
すぐに住めるようになっています

キッチン・シャワールームは共用です。
家賃3万円+共益費2万円の5万円で借りれます。
ターゲットは地方から上京してくる若い女性。

トランクひとつでそのまま入居がうたい文句

去年の春から住んでいる女子大生。
この部屋で初めての独り暮らしをスタートしました

住むきっかけは?

私立大学に入学するのでお金がかかるのが分かっていた
安い方が良いのでシェアハウスにした
ここで暮らしながらアルバイトして生活費稼いでました

株式会社スマートデイズ

かぼちゃの馬車を運営していた株式会社スマートデイズ。
都内を中心にシェアハウス1000棟を展開。
上場も目指していました。

運営の仕組み

オーナーは銀行から融資を受けてスマートデイズから
シェアハウス購入。
スマートデイズはオーナーから一括借り上げて運営します
集めた家賃から経費を引いてオーナーに払います。

30年間入居率に係わらず完全保証すると

家賃収入70万円−ローン返済50万円
月20万円の収益が入るはずでした。

しかし1年で崩れ去ります。

「サブブリース賃料支払い変更通知」
 ⇒賃料減額
 ⇒今年1月支払い停止

5月、破産手続きへとなりました。

オーナー700人は頭金無しで億単位の融資を受けてました。

かぼちゃの馬車のホームページでは。

入居率は空室だらけ入居率4割

全然ダメでした。
30年保証がローン地獄となりました。
不動産投資の落とし穴。

スルガ銀行

スルガ銀行はローン銀行の責任があります。
改ざんされていた預金通帳…

内部告発がありました。

5/15 静岡県沼津市

スルガ銀行での記者会見
融資を行った経緯が説明された

社長から告げられた事実は銀行にあるまじき物

「融資を受ける際、お客様の自己資金残高を証明する通帳
 などの偽造、改ざんが行われていた。
 相当数の行員が認識していた可能性が認められた」

改ざんを行員が黙認していた実態がありました。

融資に不正があった?

不正な改ざんや取り扱いがあり、銀行から融資を多く
引き出したという事であり不正融資ではない

どんな屁理屈だよ…

改ざんを認識していたが、指示については分からない。
などと宣ってました。

スルガ銀行はなぜ頭金ないのに多額の融資をしたのか

スルガ銀行は鉄道模型ローンや、最高800万円借りれる
ロードバイク購入ローン
着物を買うためのローン
個人特化のユニークローンが多かった。

スルガ銀行は独自路線で高い収益力を誇り。
ここ数年の利益は右肩上がり。
地銀の優等生だった。

東京千代田区
かぼちゃの馬車のオーナーが集まり対策会議。

中心にいるのが、加藤弁護士(32)

スマートデイズを相手どり集団民事訴訟を起こしてます。

「本当に責任を負うべきは誰か
 共謀した銀行が責任を負うべき」

杜撰融資のスルガ銀行に加藤弁護士の追及が始まります。

加藤弁護士が会ったのはかぼちゃの馬車の販売代理店の店長

「資産証明を10回改ざん」

「背景の色の濃淡が少ない通帳」が偽造しやすいそう。

頭金もないのにどうやって巨額融資を可能にするのか

通帳をスキャンした画像を取り出します。
残高19000円程度の口座。
2段目をコピーして張り出しました。

ペイントで。

1700万円水増しされました。
パソコンに内蔵されてるソフトで簡単だそうです。
(ペイントかな)

それをスルガ銀行へ持って行くと今まで全部受け付けて
貰えてるそうです。

スルガが原本ではなくコピーでもローンの審査を受け付け
ていた実態。
融資を通しやすくする意図が銀行にもあった裏付けになる

スルガ銀行は何故杜撰審査をしたのか?

スルガ銀行元幹部社員が語ります。

「融資資料を改ざんして貸し付けても今回のようになったら
 回収出来ないと思うが何故貸したか?」

口を開いた

「融資を引っ張って出すこと自分の営業成績を上げるのが
 第一。将来的リスクを考えて扱い止めることはない
 多大なノルマでガチガチに縛られている土壌がある」

スルガ銀行の社内調査資料

「営業が審査部より優位に立ち、営業部門の幹部が融資の
 実行に難色を示す審査部担当を恫喝していた」

元幹部
「毎日パワハラの形で詰められる。
「8億って言っただろうなんで6億。2億もってこい
 持ってくるまで帰ってくるな」
 それが積み重なって「これは水増しかな」
「これはいいのか」という通常の判断能力が失われる」

業績史上主義に飲み込まれていたのでした。

こうして改ざんを飲み込む土壌が出来上がりました。

5/11 新たな証拠とがもたらされていました。

LINEの記録…
スルガが融資した中古マンション案件。
スルガ行員と販売会社のやりとりがLINEに…

いや、そんなやりとりLINEでします?
嘘くさいのですけど…見て見ると。

「エビどう?(エビデンス=資産証明)」
「それを5700万円に変更して欲しい」
販売会社「5700万承知しました」

改ざん書類を銀行の指示で作成していた模様です。
嘘か誠か知りません。
スルガ銀行の中に不動産融資を元に指示した行員がいる
とか言ってましたが。
情報源が嘘くさすぎて…


販売会社が勝手に改ざんをやっていたという説明をしていた
スルガ銀行…そこに大きく突っ込める証拠となるとか
言ってました。

かぼちゃの馬車問題を追求する突破口になるか

スルガ銀行は外部弁護士の第三者委員会を設置して調査を開始したそうです


レオパレスの闇

賃貸大手 レオパレス21。
20年にわたり経営陣が放置していた問題があります。

最近、YahooNewsのトップにも出てましたが。
レオパレスの物件を行政が調査して問題発覚してましたね。

「人の安心安全を蔑ろにしている」なんて話も。

天井裏に隠された秘密がありました。

去年11月レオパレスが新聞に掲載した広告には…

敷金仲介手数料0開始!
1995年30年一括借り上げシステム開始!
1999年家具家電付き開始!

などが歌われていて。
業界初のサービスを打ち出してきたと自負してました。

昔は瞬く間に全国で建てられたレオパレス。
しかし一部のアパートが大きな問題を抱えている事が発覚。

レオパレスが4月末に発表したリリース

「補修工事の実施 
 図面通りに作られていないアパートが見つかった。
 全国に1000棟以上あります、
 これらを調査し補修工事をする」との文面でした。

これを公表するに至ったのがガイアの独自取材

ガイアすごいな。いったい何が起きたのか!?


GNシリーズには界壁がない

レオパレス21の内部文書
GN物件明細(GN=ゴールドネイル)

北は東北から南は九州まで1000棟分あります。
GNは1994年〜1995年の木造アパートシリーズで。
レオパレスが業績傾いたので投入したらV字回復したという
アパートシリーズ。

このシリーズの物件に問題が?

元関係者に聴いて見ました。

「知る限りでは壁に合わせて天井裏には界壁ないと行けない
 それが作られていない」

GNに界壁がない?

そうですね

界壁=天井裏に作られた防火壁です。
火災の延焼防止や遮音目的のため建築基準法で設置を
義務づけられています。

レオパレスのGNには、この界壁がない物件があります。

火災が起きたらあっという間に燃え広がり大きな被害に

違法建築です

3/9 リストにあった物件を緊急調査します。

岐阜のオーナー物件

メンテナンスを控え入居者がいない物件。
オーナーの許可を得て天井裏の確認作業実施。

界壁がなくて空洞でした。各部屋の天井裏を自由に歩けます

建築基準法第30条

「共同住宅の界壁は天井裏に達していないと行けない」

アパートの図面では天井裏まで貫通していることに。
実際にはそれがなかった、図面通りに作られていないのです

確認した一級建築士

「手前の部屋から火が出たら向こうまで燃え移る可能性が
 ある。更に遮音構造にしないといけないが、音が突き
 抜ける状態」

レオパレスは壁が薄くて音が聞こえるなんて噂…
これが証明されました。遮音壁無いんだもん。

4/17 岐阜のGN物件

岐阜市の担当者がやってきた
建築指導担当者です。
天井裏に界壁があるかを確かめるべく緊急立ち入り調査。
管理するレオパレスの担当者も呼ばれてました。

天上を明けて確認…もあるわけない!

調査の結果は、屋根裏に界壁はありませんでした。

「どういう経緯でこの建物を完成させたのか
 こうした理由が分からない」

早速レオパレスの担当者に報告します

「建築基準法上で作られていけないのになかった」

この建物は違法状態じゃないの?

担当者:確認をさせて頂きたい。私からは答えられない。

下っ端じゃ仕方ないでしょうけど。可哀想に…。

担当者は事実を確認すると答えるのみでした。
下っ端営業に聞いてもしょうが無いですよ…。

5/25 岐阜市は、建築基準法違反と認定。
レオパレスに是正を求めました。

2/28 レオパレスの物件調査を続けるガイア

三重県桑名市の「ニューゴールドネイル」
内部リストに載ってる物件。

7戸に入居者がいる物件です。
オーナーAさんが調査と取材を受け入れてくれました。

唯一人が住んでない部屋の天上に穴を開けて確認することに

リフォーム会社の一級建築士が協力します。

「界壁見た限りはベニヤ一枚片面張り」

通常界壁は、耐火性のある石膏ボードを二重張りする形で
作る必要があります。
そして図面では界壁を天井裏まで貫通させています。

実際はベニヤ片面で界壁が作られる事態。
防火壁でも何でも無く。
奥には隙間があり空気の道がありました。

完全に建築基準法に違反している

オーナさん
「ショックだけど入居者に今後どう説明したらいいのか
 入居者が生活しているので心配」

3/14 名古屋市

Aさんに工事の見積もりが提示されました。

「天井部のみの工事だと1000万円はご用意下さい」
「壁を入れると4倍に」

アパート全体の補修の可能性を指摘されました。

「4000万と聞いてびっくり。工事費だけだし…
 転居費用とかは別に数百万…
 業者(レオパレス)を信じて建築をお願いしてる
 隠し事、瑕疵があるとは思ってない」

4/27 桑名市が立ち入り調査

Aさんの妻が立ち会い

市の担当者
「一番大切なのは住んでる人がいること。
 安全を優先に考えるなら、工事転居の対応をした方がいい」

建築基準法に抵触すると認定

この部屋に3月末の入居予定者がキャンセルになったそうで
オーナーさんが可哀想でした。

「貸す物件があちこちあるのに
 物件を気に入ってくれたのに入って貰えない…」

この日の午後レオパレスが動いた

レオパレスの発表

図面と違ったアパートを施工したため補修工事を実施する
3月と4月に2名のオーナーから指摘を受け判明。
と、公表の経緯を書いてました。

ガイアが取材した方でした。

対象物件 915棟
ゴールドネイルシリーズに界壁が施行されていない。

しかし、レオパレス関係者は隠蔽されてきた物と証言。

「この件は施行当時20年前から問題になっていた。」

シリーズ発売当時から知っていた?

こういう問題があることを現役員は知ってる

20年間放置してきた?

そういう感じ

今年の3月4月に指摘を受けて判明は嘘?

嘘と言えば嘘


実は兵庫県姫路市において。
界壁を巡る問題が、過去の裁判で指摘されていました。

レオパレスのGNシリーズのオーナーが。
2011年レオパレスから突如解約通知を受けて。
解約の無効を訴え提訴した裁判がありました。

アパートの物件価値を調査してもらうため建築士に見て
貰ったところ界壁の問題が分かりました。

物件を見た一級建築士が資料を見せてくれた

「天井裏に界壁存在無し」

建築基準法違反

図面通りに出来ていませんでした。

それを2012年レオパレスに通知
裁判所が和解を提案して、それを受け入れました。

建築士の方。
「住むための建物ではなく金儲けの建物」
「金儲けの建物だから、安く作る方が良い。
 世の中に存在しては駄目な建物」とまで言われました。

入居者の安全関わる問題に蓋をしてきたレオパレスでした。

本日の16時のレオパレス会見

まさに本日会見するとはすごいな…ガイア。
ガイアで出る前に会見しなくちゃだったんだろうなぁ。

「建築違反の疑いがある物が発見されたので報告
 多大なる心配とご迷惑をおかけしたことをお詫び…
 界壁無し 168件
 違反の疑い38件
 図面など現場との照合確認が不十分だったから。
 自主検査にとどまり社内検査態勢が不備だった
 自社の37,853件についても全て順次調査を進める」

勿論これには突っ込みが入ります。

界壁無しと知ったのは2名のオーナーの指摘を受けて初めて知った?

その通り

発売当時から界壁がないこと知っていたのでは?

そういう認識はない

放置してきた認識は?

会社としてしらなかった。経営レベルでは知らない

でました! 経営は知らない
○大レベルの言い訳。

裁判で訴えられて和解したのに経営層が知らない?

界壁ないのは指摘されていたが、界壁がない裁判じゃない
だから経営層は知らない。

どんな屁理屈ですかね…

今回指摘受けたから全棟調べるの?

元々は広範囲に界壁がないというのを経営レベルは認識
してなかった。
3月4月に指摘を頂き直そうと言うことで
経営として意志決定したのが4/27だった

経営レベルでは議論したことも認識もしてない

屁理屈すぎて唖然としました。

国交省幹部

「界壁が達していないと違法になる
 是正勧告しレオパレスの建築士を処分する方針」

と明らかに。

「特定行政庁が違反と判断した場合には、国・都道府県が
 施工業者の建築士を処分する」


逃げるレオパレス深山社長

5/25 レオパレス本社
深山社長に取材を申し込むガイアですが。
一度も応じて貰えませんでした。


まとめ

超低金利政策の元賃貸物件の建築ラッシュが続いた。
その中で見てきたように家賃保証を歌った不動産投資には
杜撰な実態もある。
欺く行為には厳しい対応をして欲しいが。
投資は自己責任
身の丈に合わない投資には手を出さない慎重さも必要

まさに全くその通りで。
金に目をくらんだ人たちも若干責任があることを忘れては
行けないと思います。

投資は自己責任です。

posted by Fuchs at 23:26 | Comment(0) | TrackBack(0) | ガイアの夜明け 感想
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